부산 엄궁 더샵 리오몬트 분양 청약 84타입 5억대라구요

엄궁더샵 리오몬트 엄궁3구역 재개발 더샵 리오몬트의 홍보가 시작되었다. 엄궁 더샵 리오몬트에 관심이 있는 분들은 조합원 입주권에도 관심이 있을 수 있다. 여러 정보들을 주워 담고 나의 예상치를 더해서 현재 존재하는 조합원 입주권 매물의 프리미엄이 합리적인가를 판단해보자. 우선 더샵 리오몬트의 상품성을 살펴보자.1. 브랜드포스코건설 더샵2. 역세권사상 하단선이 공사중인 미래의 역세권 단지이다. 제일 앞 동 기준 도보로 6분 이상 걸릴 것으로 예상되어진다그러나지하철 역에서 부터 단지까지 경사가 쭉 엄궁더샵 리오몬트 이어지고아파트 입구부터 뒷동까지는 상당한 경사가 있다는 점은 알고 있어야 할 것 같다.3. 대단지1305세대로 대단지 아파트 (일반분양 866세대가 눈에 띈다)4. 초등학교단지 뒤로 좁은 폭의 2차선 도로 하나를 건너면 동궁초등학교가 위치해 있다.5. 조망서쪽으로 낙동강이 흐르기 때문에 구역 앞 대동아파트를 넘어서는 고층은 낙동강 뷰를 기대할 수 있을 것 같다.​자!.. 이제 매물을 선정하고 사업성 분석을 시작해보자.84A타입 105동 고층 입주권 매물을 선택했다. 프리미엄은 2.1억. 84타입 평균 엄궁더샵 리오몬트 조합원 분양가는 약 2.8억으로 프리미엄을 포함한 아파트 한 채 매수가격은 약 5억이다.일반분양가를 6억 이상으로 예상하고 있는 상황에 초기투자금 3억으로 큰 점을 고려하더라도 입주권을 매수하는 것이 실거주자 입장에서는 훨씬 매력적이지 않은가?앞서 글을 쓴 적이 있다. 블로그 매물과 사랑에 빠지지 말라고... 세상에 싸고 좋은 물건은 없다는 말도 있지 않던가.저 조합원 분양가 2.8억은 언제 나온 가격일까? 2030 부산님의 블로그에서 정보를 얻을 수 있었다.​​​일반분양을 목전에 엄궁더샵 리오몬트 둔 지금은 2024년 6월이다. 무려 5년 반 전의 추정 조합원 분양가다.상황은 어떻게 바뀌었을까?정비사업의 사업비용에 절대적인 영향을 주는 공사비부터 알아보자. 2017년 10월 시공사 선정당시 공사비는 평당 423만원 총 공사금액 2233억원2024년 공사비 분위기를 본다면 650만원 정도로 인상되지 않았을까 강력히 추정된다.여기서 한가지 더 중요한 부분이 있다. 숨겨진 공사비 상승요인이다.총공사비 2233억원을 가장 최근에 발표된 연면적 204,812m2 (62,064평)로 나누면 평당 공사비는 360만원이다. 기사에는 423만원이라고 나와있는데 말이다.바로 엄궁더샵 리오몬트 공사 연면적이 상승한 것이다.대우건설에서 포스코건설로 시공사가 바뀌기 전 기존의 공사연면적은 52,660평 이었다.정리해보자. 중개법인에서 사용한 조합원 분양가 2.8억은 2018년 관리처분총회 당시 나왔던 추정 조합원 분양가이고 계산에 사용되었던 총공사비는 2233억원, 평당 공사비 423만원, 기타사업비는 약 1000억원이었다. 그러나 2024년 현재 공사비는 평당 650만원 정도로 봐야할 것이고 사업진행과정에서 연면적이 기존 52,660평에서 62,064평으로 약 18퍼센트 커지면서 총공사비는 약 4034억원으로 증가했을 것으로 예상되고 총사업비는 기존의 공사비와 비율을 엄궁더샵 리오몬트 적용하여 5762억원으로 예상할 수 있다.총사업비가 2532억원 증가한 것으로 예상된다.엄궁3구역은 조합원수가 적기 때문에 사업성이 좋다 그래서 일반분양가를 높이면 조합원 분양가를 그대로 유지할 수 있을 것이다라고 주장하는 사람들도 있다.​그것도 자세히 알아보자.관리처분총회 당시 추정 일반분양가는 84A타입 기준 3.56억원 이었다. 평당 약 1022만원 수준.총 일반분양수입은 약 2700억원여러 커뮤니티에서 예상하는 일반분양가는 평당 1700에서 1800만원 정도이다.1800만원으로 일반분양 했을 경우 일반분양 수입은 아래와 같다.총 일반분양수입은 약 4687억원이다. 이전보다 엄궁더샵 리오몬트 약 2000억원 정도 늘었지만 사업비 증가분 2532억원에는 약 530억 정도가 부족하다 ​따라서 조합원 분양가의 상승 또는 비례율 하락은 반드시 있을 것이라고 추정할 수 있다.이외에 발생하는 임대아파트 매각금액과 상가수입을 각각 90억, 30억으로 가정하고 계산해보면예상 84타입 조합원 분양가는 약 4.35억원 수준이다.여기에 프리미엄 2.1억원을 더하면 총 매수금액은 6.45억원이 된다.내가 예상한 일반분양가 6.12억을 초과한 금액이다. 좋은 동호수와 조합원 혜택을 고려하더라도...​결론 예상한 공사비와 일분가에서 크게 차이가 엄궁더샵 리오몬트 없다면 엄궁3구역 재개발 더샵 리오몬트에 관심이 있는 분이라면 일반분양에도 좋은 동호수가 많이 포함될 것으로 예상되니 입주권 보다는 청약을 시도하는 것이 나을 것 같다. 그러나 관심을 가지고 찾아봤더니 공사비가 예상보다 낮고 더 비싼 금액으로 일반분양에 성공했다면 입주권이 더 매력적일 것이다라고도 생각하는 정도까지 발전한다면 더 좋을 것 같다.2024.06.12 분석결과에 큰 차이가 있으니 다음글도 읽어주세요​좋은 기록들을 남겨주신 2030부산님께 감사드립니다! 추가적으로 엄궁 더샵 리오몬트의 성공적인 엄궁더샵 리오몬트 분양을 기원합니다