부산 엄궁 더샵 리오몬트 분양 청약 84타입 5억대라구요
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작성자 Florence 작성일24-07-04 12:50 조회103회 댓글0건관련링크
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엄궁더샵 리오몬트 엄궁3구역 재개발 더샵 리오몬트의 홍보가 시작되었다. 엄궁 더샵 리오몬트에 관심이 있는 분들은 조합원 입주권에도 관심이 있을 수 있다. 여러 정보들을 주워 담고 나의 예상치를 더해서 현재 존재하는 조합원 입주권 매물의 프리미엄이 합리적인가를 판단해보자. 우선 더샵 리오몬트의 상품성을 살펴보자.1. 브랜드포스코건설 더샵2. 역세권사상 하단선이 공사중인 미래의 역세권 단지이다. 제일 앞 동 기준 도보로 6분 이상 걸릴 것으로 예상되어진다그러나지하철 역에서 부터 단지까지 경사가 쭉 엄궁더샵 리오몬트 이어지고아파트 입구부터 뒷동까지는 상당한 경사가 있다는 점은 알고 있어야 할 것 같다.3. 대단지1305세대로 대단지 아파트 (일반분양 866세대가 눈에 띈다)4. 초등학교단지 뒤로 좁은 폭의 2차선 도로 하나를 건너면 동궁초등학교가 위치해 있다.5. 조망서쪽으로 낙동강이 흐르기 때문에 구역 앞 대동아파트를 넘어서는 고층은 낙동강 뷰를 기대할 수 있을 것 같다.자!.. 이제 매물을 선정하고 사업성 분석을 시작해보자.84A타입 105동 고층 입주권 매물을 선택했다. 프리미엄은 2.1억. 84타입 평균 엄궁더샵 리오몬트 조합원 분양가는 약 2.8억으로 프리미엄을 포함한 아파트 한 채 매수가격은 약 5억이다.일반분양가를 6억 이상으로 예상하고 있는 상황에 초기투자금 3억으로 큰 점을 고려하더라도 입주권을 매수하는 것이 실거주자 입장에서는 훨씬 매력적이지 않은가?앞서 글을 쓴 적이 있다. 블로그 매물과 사랑에 빠지지 말라고... 세상에 싸고 좋은 물건은 없다는 말도 있지 않던가.저 조합원 분양가 2.8억은 언제 나온 가격일까? 2030 부산님의 블로그에서 정보를 얻을 수 있었다.일반분양을 목전에 엄궁더샵 리오몬트 둔 지금은 2024년 6월이다. 무려 5년 반 전의 추정 조합원 분양가다.상황은 어떻게 바뀌었을까?정비사업의 사업비용에 절대적인 영향을 주는 공사비부터 알아보자. 2017년 10월 시공사 선정당시 공사비는 평당 423만원 총 공사금액 2233억원2024년 공사비 분위기를 본다면 650만원 정도로 인상되지 않았을까 강력히 추정된다.여기서 한가지 더 중요한 부분이 있다. 숨겨진 공사비 상승요인이다.총공사비 2233억원을 가장 최근에 발표된 연면적 204,812m2 (62,064평)로 나누면 평당 공사비는 360만원이다. 기사에는 423만원이라고 나와있는데 말이다.바로 엄궁더샵 리오몬트 공사 연면적이 상승한 것이다.대우건설에서 포스코건설로 시공사가 바뀌기 전 기존의 공사연면적은 52,660평 이었다.정리해보자. 중개법인에서 사용한 조합원 분양가 2.8억은 2018년 관리처분총회 당시 나왔던 추정 조합원 분양가이고 계산에 사용되었던 총공사비는 2233억원, 평당 공사비 423만원, 기타사업비는 약 1000억원이었다. 그러나 2024년 현재 공사비는 평당 650만원 정도로 봐야할 것이고 사업진행과정에서 연면적이 기존 52,660평에서 62,064평으로 약 18퍼센트 커지면서 총공사비는 약 4034억원으로 증가했을 것으로 예상되고 총사업비는 기존의 공사비와 비율을 엄궁더샵 리오몬트 적용하여 5762억원으로 예상할 수 있다.총사업비가 2532억원 증가한 것으로 예상된다.엄궁3구역은 조합원수가 적기 때문에 사업성이 좋다 그래서 일반분양가를 높이면 조합원 분양가를 그대로 유지할 수 있을 것이다라고 주장하는 사람들도 있다.그것도 자세히 알아보자.관리처분총회 당시 추정 일반분양가는 84A타입 기준 3.56억원 이었다. 평당 약 1022만원 수준.총 일반분양수입은 약 2700억원여러 커뮤니티에서 예상하는 일반분양가는 평당 1700에서 1800만원 정도이다.1800만원으로 일반분양 했을 경우 일반분양 수입은 아래와 같다.총 일반분양수입은 약 4687억원이다. 이전보다 엄궁더샵 리오몬트 약 2000억원 정도 늘었지만 사업비 증가분 2532억원에는 약 530억 정도가 부족하다 따라서 조합원 분양가의 상승 또는 비례율 하락은 반드시 있을 것이라고 추정할 수 있다.이외에 발생하는 임대아파트 매각금액과 상가수입을 각각 90억, 30억으로 가정하고 계산해보면예상 84타입 조합원 분양가는 약 4.35억원 수준이다.여기에 프리미엄 2.1억원을 더하면 총 매수금액은 6.45억원이 된다.내가 예상한 일반분양가 6.12억을 초과한 금액이다. 좋은 동호수와 조합원 혜택을 고려하더라도...결론 예상한 공사비와 일분가에서 크게 차이가 엄궁더샵 리오몬트 없다면 엄궁3구역 재개발 더샵 리오몬트에 관심이 있는 분이라면 일반분양에도 좋은 동호수가 많이 포함될 것으로 예상되니 입주권 보다는 청약을 시도하는 것이 나을 것 같다. 그러나 관심을 가지고 찾아봤더니 공사비가 예상보다 낮고 더 비싼 금액으로 일반분양에 성공했다면 입주권이 더 매력적일 것이다라고도 생각하는 정도까지 발전한다면 더 좋을 것 같다.2024.06.12 분석결과에 큰 차이가 있으니 다음글도 읽어주세요좋은 기록들을 남겨주신 2030부산님께 감사드립니다! 추가적으로 엄궁 더샵 리오몬트의 성공적인 엄궁더샵 리오몬트 분양을 기원합니다
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